Η σηµαντική µείωση της αγοραστικής δύναµης των Ελλήνων, οι δηµογραφικές µεταβολές και, κυρίως, η έντονη πτώση της οικοδοµικής δραστηριότητας φαίνεται πως αποτελούν τις βασικές αιτίες της στεγαστικής κρίσης στη χώρα. Την ίδια στιγµή, τόσο ο µεγάλος αριθµός κλειστών ακινήτων όσο και τα αυξηµένα ποσοστά άγονων πλειστηριασµών επιδεινώνουν περαιτέρω την ήδη δύσκολη κατάσταση.
Την τελευταία δεκαετία (2015-2024) το µέσο κατά κεφαλήν εισόδηµα αυξήθηκε µε ετήσιο ρυθµό 3% (από 13.300 σε 17.900 ευρώ), ενώ οι τιµές πώλησης κατοικιών (µε βάση τους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος) έχουν αυξηθεί µε µέσο ετήσιο ρυθµό 5%. Συγκεκριµένα, το µέσο διαθέσιµο εισόδηµα του Ελληνα είναι στο 68% σε σχέση µε αυτό που ήταν το 2010 και εποµένως παρουσιάζει µείωση 32% σε σύγκριση µε το 2010. Τη στιγµή που η Ρουµανία βρίσκεται στο 140% σε σχέση µε το 2010 και η Τσεχία στο 130%.
Επιβάρυνση
Εκτός από το σταθερά χαµηλό εισόδηµα των Ελλήνων, επιβαρυντικός παράγοντας είναι και το δηµογραφικό ζήτηµα. Σύµφωνα µε επαγγελµατίες της αγοράς, οι οποίοι ανέλυσαν το θέµα της στεγαστικής κρίσης κατά τη διάρκεια του 2ου Real Estate Conference του Συνδέσµου Ανώνυµων Εταιρειών και Επιχειρηµατικότητας, υπό φυσιολογικές συνθήκες σήµερα δεν θα συζητούσαµε για στεγαστική κρίση, καθώς έχουµε 1 εκατ. λιγότερους νέους ανθρώπους ηλικίας από 30 έως 40 ετών σε σχέση µε πριν από 20 χρόνια. Η αύξηση ωστόσο του αριθµού των διαζευγµένων ή εν διαστάσει ατόµων απαιτεί περισσότερες κατοικίες, καθώς αντί για ένα, απαιτούνται δύο σπίτια.
Παράλληλα, παρατηρείται αύξηση των µονοµελών νοικοκυριών, κυρίως ηλικιωµένων, γεγονός που επηρεάζει αρνητικά τη ζήτηση για κατοικίες. Αξιοσηµείωτο είναι επίσης το γεγονός ότι, λόγω των σύγχρονων κοινωνικών και οικονοµικών συνθηκών, αυξάνεται το ποσοστό των ατόµων που επιλέγουν να παραµείνουν στο πατρικό τους σπίτι, αντί να αγοράσουν ή να νοικιάσουν δική τους κατοικία. Μεγάλη πληγή ωστόσο αποτελεί η µειωµένη κατασκευαστική δραστηριότητα που υπήρχε τα προηγούµενα χρόνια λόγω της βαθιάς οικονοµικής κρίσης. Τα «πέτρινα» εκείνα χρόνια παρατηρήθηκε κατάρρευση της οικοδοµής, η οποία µειώθηκε κατά 85%-90%, σε σχέση µε τη δεκαετία του 2000. Κατά τη δεκαετία 2001-2011 κατασκευάζονταν ετησίως 52.000 νέες κατοικίες κατά µέσον όρο, εκ των οποίων οι 31.000 στην Αττική. Την αµέσως επόµενη δεκαετία, 2011-2021, το νούµερο αυτό υποχώρησε σε µόλις 26.000 κατοικίες, εκ των οποίων µόλις 4.500 στην Αττική. Εποµένως, παρατηρήθηκε µια πτώση κατά 85% του µέσου ετήσιου αριθµού των νέων κατοικιών που «έπεφταν» στην αγορά, κάτι που εξηγεί, σε µεγάλο βαθµό, το σηµερινό έλλειµµα προσφοράς.
Ανεπάρκεια
Σύµφωνα µε τους αναλυτές, παρά την αναζωπύρωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, η δηµιουργία νέων ακινήτων παραµένει ανεπαρκής. Η αγορά εξακολουθεί να αντιµετωπίζει έλλειψη ακινήτων, ενώ το κατασκευαστικό κόστος έχει αυξηθεί σηµαντικά, εν µέρει λόγω της µειωµένης παρουσίας κατασκευαστικών εταιρειών. Ως αποτέλεσµα, οι κατασκευαστές επιλέγουν πλέον έργα που τους εξασφαλίζουν το µέγιστο δυνατό κέρδος. Στην εξίσωση µπαίνει και ο κακός χωροταξικός σχεδιασµός που υπάρχει στη χώρα. Συγκεκριµένα, όσο πιο ασαφής και αποσπασµατικός είναι ο χωροταξικός σχεδιασµός τόσο µεγαλύτερη είναι η ανατίµηση των τιµών γης, καθώς περιορίζεται η διαθεσιµότητα ελεύθερης γης για ανάπτυξη. Η Αττική, µε το περιορισµένο διαθέσιµο έδαφος, έχει υποστεί τη µεγαλύτερη πίεση.
Η ανάπτυξη νέων κατοικιών, ειδικά µε τη µορφή προσιτού ενοικίου, θα εξαρτηθεί από την επίλυση αυτών των χωροταξικών και πολεοδοµικών προκλήσεων. Στην ελληνική αγορά επικρατεί επίσης ευρύτερα η αντίληψη ότι οι servicers διακρατούν τα ακίνητα που περιέρχονται στην κατοχή τους και δεν τα διαθέτουν άµεσα προς πώληση, επιδιώκοντας υψηλότερες τιµές λόγω της διαρκώς αυξανόµενης τάσης της αγοράς ακινήτων. Ωστόσο, εκπρόσωποι του κλάδου αναφέρουν ότι σταδιακά, µέσω των χρηµατοδοτικών προϊόντων που διαθέτουν, επιχειρούν να διευκολύνουν τη συµµετοχή ιδιωτών στους πλειστηριασµούς. Επισηµαίνουν επίσης ότι οι τράπεζες παρέχουν δυνατότητες αγοράς ακινήτων από ιδιώτες, αν και η πρακτική αυτή παραµένει περιορισµένη.
Πλειστηριασµοί
Παρά τη γενικευµένη µάλιστα αντίληψη ότι οι πλειστηριασµοί θα µπορούσαν να προσφέρουν µια ευκαιρία για την απόκτηση κατοικίας από τον µέσο Ελληνα, στην πράξη αυτό δεν συµβαίνει. Οι ιδιώτες αποφεύγουν να συµµετάσχουν σε τέτοιες διαδικασίες, καθώς δεν τις θεωρούν αξιόπιστο τρόπο εξασφάλισης φθηνότερης στέγης. Συχνά απαιτούνται τρεις ή τέσσερις επαναλήψεις των πλειστηριασµών, µε σταδιακή µείωση της τιµής εκκίνησης, γεγονός που οδηγεί στο να κατοχυρώνονται τελικά τα ακίνητα στις θυγατρικές των servicers.
Τέλος, αν και οι πλατφόρµες βραχυχρόνιας µίσθωσης, όπως το Airbnb, έχουν συχνά θεωρηθεί υπεύθυνες για το έλλειµµα κατοικιών, η πραγµατικότητα είναι πιο σύνθετη. Η κύρια αιτία της στεγαστικής κρίσης δεν είναι η αύξηση των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων, αλλά η στασιµότητα της οικοδοµικής δραστηριότητας για περισσότερο από µία δεκαετία. Παράλληλα, το υψηλό κόστος κατασκευής και ανακαίνισης έχει καταστήσει δύσκολη την αξιοποίηση πολλών ακινήτων, οδηγώντας σε περαιτέρω συρρίκνωση της διαθέσιµης στεγαστικής προσφοράς. Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται πλέον σε ένα κρίσιµο σταυροδρόµι. Με το κατασκευαστικό κόστος να αυξάνεται και την προσφορά κατοικιών να παραµένει χαµηλή, η ανάγκη για ουσιαστικές παρεµβάσεις είναι πιο επιτακτική από ποτέ.
Μαρία Καλούδη/Κυριακάτικη Απογευματινή
